Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени прочности, устойчивости и других физических свойств. Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.
Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь инструкцией по переоценке и определению износа.
Процент износа определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Стоимостное выражение физического износа определяют по формуле

Где Qф- фактический износ здания,
V- восстановительная стоимость здания.
Определение физического износа здания определяется стоимостью его воспроизводства в действующих ценах. Для приблизительных оценок износа здания часто пользуются методом сопоставления фактического износа службы с полным расчетом

Где I/i- износ конструктивного элемента,
t-фактический срок службы.
I- нормальный срок службы
Для оценки физического износа следует пользоваться формулами
;
Моральный износ сооружений, жилых, гражданских и производственных зданий в основном зависит от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве.
Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественного необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки.
Моральный износ второй формы определяет моральное старение зданий, или их элементов по отношению к существующим на момент оценки нормативными объемно-планировочными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями.
Моральный износ первой и второй форм может быть определен в ценностном выражении. Для морального износа первой формы это выражение имеет вид.

Где М1- абсолютная стоимость морального износа первой формы,
- отношение стоимости новых конструкций, систем или зданий,
П1= 1- - коэффициент первой формы морального износа.
Для математического выражения стоимости морального износа второй формы пользуемся формулой

Где П2- коэффициент второй формы морального износа, определяемый расчетом.
Следовательно, старение здания сопровождается физическим и моральным износом. Но закономерности изменения факторов, вызывающих указанный износ различны.
Моральный износ зданий в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом научно-технического прогресса можно получить такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие из действующих требованиям на более длительный период эксплуатации здания.
Совершенно иначе обстоит дело с физическим износом. Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен в учетом выполнения всех мероприятий технической эксплуатации, предупреждающих преждевременный их износ. При этом в процессе эксплуатации производится устранение физического износа путем полной или частичной замены изношенных деталей или конструкций.
Ликвидировать моральный износ жилищного фонда разрешается из средств капитального ремонта во время капитального ремонта.
В процессе эксплуатации строительной конструкции, кроме силовых воздействий подвергаются агрессивному воздействию окружающей среды.
Износ материалов строительных конструкций под воздействием внешней агрессивной среды называется коррозией. Различают: химическую, электромеханическую, физико-химическую и физическую коррозию.
Химическая коррозия сопровождается необратимыми изменениями материала конструкции в результате взаимодействия с агрессивной средой.
Электрохимической коррозии подвержены металлические конструкции, эксплуатируемые в атмосферных условиях, а также подземные конструкции и.т.д.
Часто в условиях эксплуатации в результате взаимодействия материала конструкции с агрессивной средой происходит его физическое разрушение. Если оно сопровождается изменением состава материала конструкции, то коррозия называется физико-химической. Если коррозия не сопряжена с химическими превращениями, то коррозия называется физической.
По агрегатному состоянию агрессивная среда может быть газообразной, жидкой, твердой и многофазной. Коррозионные процессы более интенсивно протекают в жидкой агрессивной среде. По отношению к сухим материалам конструкций газообразная среда не агрессивна.
Агрессивные среды по характеру взаимодействия со строительными конструкциями разделяются на две группы – физически и химически активные. Особую роль в ускорении износа материала конструкций играют поверхностно-активные вещества, которые можно отнести к обеим группам агрессивных сред.
Физические среды вызывают необратимые изменения материала конструкций без разрушения химических связей.
Химически агрессивные среды, в отличии от физических, вызывают необратимые процессы, которые сопровождаются изменением химической структуры материалов.
К отдельному виду среды относится биологическая. Наиболее агрессивным по отношению к некоторым строительным материалам строительных конструкций являются многие микроорганизмы.