Типовые структуры эксплуатационной организации.
Коллективы подразделений по ремонту и обслуживанию элементов зданий структурно аналогичны другим подразделениям народного хозяйства. Как и в других отраслях, в эксплуатационных подразделениях основные принципы организации ремонтно-эксплуатационной деятельности – достижение наибольшей эффективности при наименьших затратах труда и денежных средств.
Всякая структурная съема построения ремонтно-эксплуатационных подразделений предусматривает наличие управляющего звена и управляемых подразделений. В зависимости от достижений поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление.
Централизованное управление обладает высокой эффективностью при использовании материальных и трудовых ресурсов путем оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием систем быстрой передачи и обработки информации о состоянии управляемых подразделений.
Вместе с тем централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машинах и механизмах на выполнение аварийных и других видах работ. Известно, что случайные неисправности предупредить невозможно. Для их устранения создается запас материалов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и комплектуется требуемое число машин и механизмов.
В редких случаях, когда ресурсы не дефицитны, существенно применять децентрализованную систему управления, например, в аварийных службах, когда дежурный диспетчер сразу после получения заявки принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элементов здания или его инженерной системы.
При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений, как правило, соблюдается принцип иерархического построения систем управления, при которых задачи управления решаются по рангам. В подразделении низкого ранга решаются задачи непосредственного управления производственными коллективами эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о состоянии системы передается в управляющий орган высшего ранга. При этом чем выше ранг управляющего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют более обобщенный характер. Такие общие решения конкретизируются в управляющих органах низшего ранга.
Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемые при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:
- непосредственное управление,
-линейная структура,
- функциональная структура,
- линейно-функциональная структура.
Непосредственное управление применяется в малочисленных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба).
В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях, имеющих большую численность, применяется линейная структура. При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема построения применяется при создании прорабских участков, в состав которых входят участки мастеров.
При линейной структуре управления каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллективов. Поэтому от руководителя при линейной структуре управления требуются разносторонние знания и опыт, что трудно достижимо, особенно при эксплуатации современных зданий, оборудованных сложными инженерно-техническими устройствами и автоматическими системами.
Указанных недостатков лишена функциональная структурная схема построения ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которых общие для нескольких подразделений функции передаются для исполнения подразделениям, специализирующимся на выполнении одной из них.
Наибольшее распространение получила в последнее время смешанная, линейно-функциональная структура. При этой структуре отдельные инженерные системы и конструкции эксплуатируются специализированными организациями по договорам с низовыми эксплуатационными подразделениями – линейными звеньями.
Линейные подразделения отвечают на конечный результат деятельности эксплуатированных подразделений и наделяются правами контроля и координации деятельности всех функциональных звеньев специализированных служб.
Для организации выполнения мероприятий по технической эксплуатации жилищного фонда создаются соответственные органы управления. Низовым органом является жилищно-эксплуатационная контора.
Жилищный фонд находиться в управлении жилищных органов.
Фондом предприятий, организаций и учреждений, а так же министерств и ведомств управляют соответствующие органы этих организаций.
Жилищно-эксплуатационная организация совместно с общественными организациями обеспечивает строгое соблюдение законодательства об ответственности граждан за сохранность и содержание в исправном состоянии государственного жилищного фонда, применяет меры у лицам, нарушившим договоры найма жилых помещений.
Жилищно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник. Кроме начальника предусмотрены: главный инженер, инженер, техники, работники бухгалтерии, экономист, паспортисты и др.
Начальник ЖЭС организует работу всех звеньев жилищного хозяйства микрорайона, координирует работу специализированных организаций и др.
Главный инженер является заместителем начальника. Он разрабатывает перспективные и текущие планы проведения ремонтов, контролирует их исполнение и.т.д.
Старший инженер подчиняется главному инженеру и руководит работами текущего ремонта жилищного фонда микрорайона.
Технику подчиняются уборщицы, дворники, лифтеры и обслуживающий персонал, который закреплен за группой домов, которые обслуживает техник-смотритель. Он следит за выполнением квартиросъемщиками договора найма жилых домов, за своевременным ремонтом ими квартир, а также за выполнение населенных правил.
Для выполнения текущего ремонта в службах содержится штат постоянных рабочих различных специальностей (кровельщик, плотник, маляр-штукатур, электромонтер, оператор-кочегар).
При смене и назначении нового начальника жилищно-эксплуатационной службы производится осмотр жилых домов, а также элементов благоустройства участка, входящего в состав данной жилищно-эксплуатационной организации. При этом устанавливается техническое состояние участков, перечисляются основные недостатки отдельных конструктивных элементов, и также передается необходимая техническая документация. При отсутствии указанной технической документации вновь назначенное должностное лицо обязано восстановить или составить заново недостающие материалы.

Акт сдачи-приемки жилищного хозяйства составляется по утвержденной форме и утверждается руководителем вышестоящей организации не позднее десяти дней с момента его составления.